недвижка
Часть 2.
Вадим Журдан: «
Community Development сейчас самая экспериментальная область, в ней большой бизнесовый потенциал»
КОЛИВИНГ. VOL.4

КАК ЗАРАБАТЫВАТЬ: НОВАЯ НИША
Управляющий партнер в Today®. Кофаундер в StormCrew.

Вадим Журдан
Про эволюцию
инфраструктуры
и рынка
недвижимости

Вадим Журдан: Мне сейчас и в бизнесе, и в жизни интереснее всего инфраструктурная тема. Эволюция инфраструктуры идет по нескольким направлениям.

Рабочие силы меняются на уровне социума. От офисных сотрудников больших компаний – к фрилансерам, аутсорсерам, креативным специалистам и всем, кто работает на себя или в маленьких компаниях. А это новые группы потребителей на рынке недвижимости: 1. Индивидуальные арендаторы. 2. Мини-команды и стартапы. 3. Корпораты с удаленщиками, которых у кого-то уже до 70%. 4. Корпоративные Innovation Offices. Когда корпорация замечает, что мир за окном мелькает как-то быстро, она начинает развивать внутреннее предпринимательство и создает инновационные команды. Зачастую их отсаживают наружу, так как внутри они просто не могут выживать из-за разницы потенциалов.

Изменение workforces влечет за собой эволюцию форматов. Коливинг и эволюционирующий коворкинг – 2 перспективных формата, которые стремятся к объединению. В них комбинируются отдельные истории офисов, отелей, кафе и жилья.

Большое направление эволюции – flexible service workspaces. На офисном рынке сейчас пустует около 20% площадей, это порядка 3 млн квадратных метров. Спрос сдвигается от крупных фирм к физикам и мелким компаниям. На уровне инфраструктуры перемены запаздывают, она из бетона и не может быстро меняться. У девелоперов и владельцев бизнес-центров нет предложений для этих целевых групп, они привыкли сдавать от 200 квадратных метров на срок от года с депозитом. Частнику и небольшой команде нужно в этом месяце 15 метров, а в следующем – 30, потому что временно присоединятся 3 специалиста. Им нужно на короткий срок, без депозита и с включенными сервисами. Они не хотят делать ремонт или самостоятельно подключать интернет. Они хотят завтра приехать, получить весь сервис и спокойно работать. Владельцам недвижки необходимо адаптироваться – превратить обычные офисы в пространства, гибко настраиваемые под спрос. Гибкость тут нужно понимать широко. На уровне организации площадей речь о сочетании закрытых офисов с опенспейсами, потому что человеку важно чередовать уединение и коллаборацию.

Коворкинги эволюционируют в сторону сервисных связок, специализации и сетевых pop-up-решений. Коворкинг – не базовая потребность, стол со стулом есть дома бесплатно и в кафе по цене кофе. Коворкинг становится нужным, когда ты в нем зарабатываешь больше, чем тратишь. Для предпринимателя там интерес – в нетворкинге, связях, привлечении клиентов, решении бухгалтерских, юридических и бытовых сложностей. Реально нужный на рынке формат – сервис-коворкинг, который предоставляет набор услуг.

У коворкинга 50 показателей, которыми нужно управлять, только это приводит к эффективному бизнесу. Там огромное количество кросс-продаж. Если ты берешь к себе образовательный проект, он арендует у тебя event space. На ивенты приходят гости и покупают кофе в кафе, получаются кросс-продажи. Кафе продает дешево и привлекает резидентов в коворкинг, а зарабатывает на кейтеринге. Вот тебе пример связки. Коворкинг не работает на уровне «продали на месяц стол-стул и сидим радуемся». Чтобы генерить выручку, нужны миксы зон, связки сервисов и большое архитектурно объединенное пространство, чтобы все это работало. Если этого не сделать, коворкинг не зарабатывает и закрывается.

Сейчас развивается нишевая история – коворкинги вокруг тематических комьюнити. Есть хрестоматийное про то, как грамотно запускать коворкинг, – сначала сделай комьюнити, а потом подложи под него квадратные метры. У коворкинга «Ключ» мощное научное сообщество, и площадка заполнилась моментально. Если у тебя есть комьюнити, не надо искать и мучительно онбордить людей. И это все та же история про sharing economy – удобно шэрить оборудование, софт, сервисы. У того же «Ключа» есть дорогие промышленные 3D-принтеры, и несколько стартапов платят за их частичное использование.

Недавно я общался с юристами, и они говорили о том, как дорого обходится индивидуальный доступ к базам данных, а вот корпоративные лицензии существенно дешевле в расчете на человека. Юристу нужна переговорка, но только на 5 часов в неделю. И было бы классно сделать юридический коворкинг с корпоративным доступом к базам данных и шэрингом переговорок.
Про экспертизу
Вадим Журдан: Про все это я много изучаю и знаю, потому что занимаюсь конгломератом проектов Today®. Самая сильная экспертиза у нас – архитектурная, в команде несколько ребят из «Стрелки» с международным опытом. Сейчас мы накапливаем экспертизу и работаем с внедрением сервисной инфраструктуры в бизнес-центрах. Коворкинги и коливинги для нас – частный случай, участки комплексной инфраструктуры. Когда набор сервисов соединяется с грамотно спроектированными пространствами для совместного использования, бизнес-центр из примитивного объекта недвижимости превращается в центр притяжения аудитории – и внутренней, и внешней.

Также мы занимаемся образованием рынка, готовим на осень несколько мероприятий для игроков рынка, будем знакомить с преимуществами новых форматов. Недвижка долгое время была доходным b2b-рынком. По сути, это был бизнес по получению участка земли через GR, строительству здания и заработку на квадратных метрах. Из-за отсутствия конкуренции там не развились никакие сервисы. Денег этот рынок больше не приносит, бизнес-центры пустуют годами. Поэтому сейчас важно объяснять владельцам недвижимости и аудиториям арендаторов, что есть новые форматы и физические пространства должны становиться связками сервисов. Тогда в какой-то момент сойдутся подходящие предложения и нарастающий спрос.
Про следующие
тренды

Вадим Журдан: У коворкинга «Рабочая станция» есть капсульный отель, а во многих коливингах есть места для работы. Процесс движется в направлении модели «коливинг + коворкинг». Она работает на 2 целевые группы. Первая – предприниматели, которые из 24 часов вычитают сон, а остальное время конвертируют в эффективность. Им важно фигачить бизнес и экономить ресурсы. Я, перебравшись в Москву из Питера, четко ощущаю потерю времени между местами, где работаю, сплю и общаюсь. Когда они совмещены, а рядом есть еще фитнес и кафе, то получается инфраструктурный «инкубатор». У тебя есть комплекс сервисов, и можно сосредоточиться на работе. Вторая группа – creative specialists: для их работы экономия времени не так ценна, но важны вайб, коллаборация и комьюнити.

Эволюция в разных секторах недвижимости идет на уровне аналитики. В секторе торговых центров, например, задача – автоматизировать сквозную аналитику: трекать потребителя в физической среде и видеть его покупку в онлайне, чтобы считать KPI. Предполагаю, что решится и задача автоматизированного подбора комьюнити. То есть ты увидишь в фейсбуке рекламу коворкинга или коливинга, который подходит по стилю и потребностям. У кого получается создать комьюнити, у тех растет лояльность, а вовлечение идет через сарафанное радио. Не надо тратиться на маркетинг, и там куча моментов, которые улучшают бизнес-показатели.

Пару лет назад я делал проект про групповые путешествия. Участники подбирались на основе общих предпочтений. Только что, отходив неделю шкипером на яхте, снова убедился, как важно собирать компании подходящих людей. Это дает классный синергетический результат. Community development сейчас самая экспериментальная область, в ней большой бизнесовый потенциал.

Аналитика и автоматизация community development принципиальны для развития коливинг-бизнеса. Есть амстердамская инфографика о цикле коливингов – обычно они разрушаются на этапе семейности. Это же не новый формат, просто он становится трендовым. А в приближенном виде он возник во времена хиппи. Создавали коливинги субкультурные комьюнити, например, парижская богема. Собиралась компания, ребята арендовали и шэрили целый дом. Это давало им разнообразную синергию. Люди взрослели, обзаводились семьями, и коливинги распадались. Пары замыкаются на себе, это естественная логика взаимодействия и обращения с ресурсами. Бизнесу так неинтересно, ему нужны управляемые решения. Сейчас на формате коливинга реально делать бизнес, потому что тренд на коммуникабельность встретился с технологиями мэтчинга, подбора людей. Вместе они двигают процесс к автоматизированному созданию комьюнити. Это сильно расширяет аудиторию и позволяет строить бизнесовые процессы.

Превращение коливингов в бизнес активно происходит в Лондоне, там несколько коммерческих проектов с технологической основой. В Штатах ряд проектов переходит в разряд операторов недвижимости. Они говорят: «Если у вас есть недвижимость и вы не знаете, как ею грамотно распорядиться, то мы умеем делать из недвижимости коливинги. Мы понимаем, что это такое на уровне архитектуры, социальных процессов и бизнеса. И у нас есть технология для взаимодействия пользователей». Она может использоваться для разных задач: «я бронирую такую-то площадь в коливинге на такое-то время» или «погуляй завтра с моей собакой». Реально даже организовать взаимоподдержку, peer-to-peer взаимодействие в коливингах на основе внутренней валюты. Все движется туда. t

artwork: rasvud
Made on
Tilda